Продажа унаследованной квартиры: этапы сделки, налогообложение и риски
Как продать унаследованную квартиру интересует многих. Возможно возникновение сложностей и на этапе принятия наследства, и при заключении договора. Продать квартиру по наследству можно успешно, если учитывать имеющиеся нюансы. Иногда такая сделка требует оплаты налогов, а в иных случаях их не придется уплачивать.
Сроки и условия реализации унаследованной недвижимости
Многих интересует, через сколько продавать квартиру по наследству можно, чтобы получить максимальную прибыль. Продажа наследуемой квартиры разрешается не сразу с момента смерти наследодателя. При этом учитывают и ограничения на продажу.
Сроки вступления в наследство
Чтобы выяснить, через сколько можно продать квартиру по наследству, следует ознакомиться с наследственным правом. Для открытия наследственного дела у нотариуса наследнику предоставляется 6 месяцев. Если в качестве последнего выступает неродившийся ребенок, срок увеличивается до момента его рождения.
Существуют и другие уважительные причины, позволяющие продлить срок вступления в наследство. Наследник имеет право обратиться в суд, который может его изменить. После уплаты пошлины у нотариуса принимающий наследство получает свидетельство у нотариуса о праве на наследство, с которым затем обращается в Росреестр.
Продать квартиру после наследства без налога можно, если она находилась в собственности лица в течение 3-5 лет.
Момент возникновения права собственности
Наследник становится в своем праве с момента смерти наследодателя. Но это в большей мере распространяется на то, с какого момента следует отсчитывать срок, который устанавливают, чтобы узнать, когда после наследства продать квартиру и налог платить или не платить.
Ограничения на продажу
Продать квартиру после получения наследства можно через полгода, отведенные на вступление в наследство. Стороны могут заключить сразу ДКП или оговорить условия в предварительном документе.
Алгоритм продажи унаследованной квартиры
Продать квартиру, перешедшую по наследству можно, соблюдая последовательность шагов.
Проверка статуса наследства
Если его нет, потенциальному наследнику следует проявить инициативу и обратиться к нотариусу для его открытия. Обращение производится по месту последнего жительства наследодателя. Если он проживал за границей или его место регистрации неизвестно, следует обратиться к нотариусу, находящемуся по месту расположения объекта недвижимости.
Оформление права собственности
Многих интересует вопрос, как продать квартиру после наследства. Для этого необходимо оформить право собственности. После того, вступил в наследство когда можно продать квартиру? Уже спустя 6 месяцев, если подать оформленное свидетельство о праве на наследство в Росреестр. Но при этом нужно быть готовым к тому, что придется заплатить налоги.
Если наследник брал объект недвижимости в ипотеку и не успел ее погасить при жизни, на оформление наследства нужно получить одобрение от залогодержателя, в качестве которого выступает банк, выдавший ссуду. Чтобы избавить квартиру от обременений, наследник гасит кредит, взятый наследодателем.
Подготовка квартиры к продаже
Многих продавцов интересует вопрос, как продать квартиру после вступления в наследство побыстрее. Для этого объект недвижимости нужно подготовить соответствующим образом. Можно:
- провести легкий косметический ремонт;
- заменить старую мебель;
- сделайте качественные фото;
- спрячьте личные вещи перед съемкой;
- проведите генеральную уборку.
Процесс добавления стоимости квартиры называют хоумстейджингом. Его осуществляют самостоятельно или приглашая соответствующих специалистов. Подчеркнуть пространство помогут светлые шторы, яркий свет. Нужно составить грамотное объявление, в котором подчеркнуть все положительные стороны жилья.
Хорошо составленное объявление с вызывающими впечатление снимками привлекут желающих стать покупателями. Перед показами квартиры нужно проводить легкую уборку и не демонстрировать покупателям свои негативные эмоции. Уделите внимание и собственному внешнему виду.
Сбор документов для продажи
Рассмотрим, как продать квартиру, доставшуюся по наследству. Для ее реализации понадобится подготовить документы:
- ДКП;
- копию паспорта владельца и покупателя;
- выписку из ЕГРН или свидетельство о праве на наследство (если квартира продается до официального вступления в наследство);
- подтверждение отсутствия долгов по оплате ЖКУ;
- кадастровый и технический паспорт;
- справка по форме 9;
- разрешение органов опеки, если владельцем недвижимости является недееспособное лицо (в частности, несовершеннолетние дети).
Пошлина за переход права собственности оплачивается покупателем, поэтому продавцу эти сведения не интересны.
Поиск покупателя и заключение сделки
Чтобы продать квартиру, перешедшую по наследству, нужно сначала найти покупателя. Этот процесс может быть тяжелым, поскольку потенциальные приобретали такой недвижимости, доставшейся по наследству, относятся с настороженностью. Для эффективного поиска делают:
- привлекающие внимание объявления;
- профессиональные фото;
- обращаются к риелтору.
Сделка заключается напрямую или с предварительным договором купли-продажи, в котором возможно предусматривание внесения задатка.
Проведение расчетов и передача квартиры
Чтобы продать квартиру, полученную в наследство без налога или с налогом. Для безопасности проведения сделки расчеты лучше осуществлять в банке через открытую банковскую ячейку. В этом случае продавец получит деньги только тогда, когда недвижимость будет переоформлена на нового владельца.
Для покупателя заключенный договор является основанием для обращения в Росреестр и регистрации его права собственности.
Регистрация перехода права собственности
После того, как определились, когда можно продать квартиру, доставшуюся по наследству, нашли покупателя, провели с ним расчеты, покупатель обращается в Росреестр для переоформления прав владения. Именно он оплачивает госпошлину.
Через 9-10 дней после обращения он получает выписку из ЕГРН, в которой в качестве нового владельца будет указан он.
Налогообложение при реализации унаследованного жилья
Многих интересует вопрос, когда можно продать унаследованную квартиру без налога. Существуют случаи, когда его платеж обязателен и когда его можно не платить.
Случаи, когда налог обязателен
Продавцов интересует вопрос, через какое время можно продавать унаследованную квартиру. Если это жилье является единственным – через 3 года, в остальных случаях – через 5 лет. До наступления этого срока платить придется, но можно снизить налогооблагаемую базу.
Когда можно не платить налог
Чтобы понять, как продавать унаследованную квартиру без налога, нужно обратиться к жилищному и налоговому законодательству. Если требуется немедленная продажа жилья, можно уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, понесенные наследодателем на приобретение квартиры. То есть возможно вычесть из базы расходы, связанные с покупкой недвижимости в прошлом и затраты на ремонт, подтвержденные документами.
Помимо этого, можно воспользоваться правом на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. В остальных случаях ответом на вопрос, как продать унаследованную квартиру без уплаты налога, будет такой: выждать 3-5 лет после смерти наследодателя.
Порядок декларирования и уплаты налога
С вопросом, как продать квартиру, доставшуюся по наследству, мы разобрались. На следующий год после реализации недвижимости нужно подать в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и оплатить налог в банке или онлайн с помощью карточек.
Продажа при нескольких наследниках
Продать квартиру по наследству совместно нажитую или которая принадлежала разным владельцам в долевом отношении можно только при достижении согласия между собственниками, либо выдачи другими владельцами согласия или отказа от покупки/продажи своей доли. Если эти условия будут не соблюдены, возможно судебное рассмотрение и признание сделки недействительной.
Потенциальные риски и способы их предотвращения
При продаже квартиры, доставшейся по наследству, между наследниками могут возникать конфликты, судебные споры, для покупателя могут стать неожиданностью обременения и задолженности, а также участие в сделках мошенников.
Конфликты между наследниками: как избежать
Чтобы избежать конфликтов между наследниками, нужно научиться договариваться, составлять брачные договоры, оставлять завещание.
Судебные споры о наследстве: меры предосторожности
Однозначно ответить на вопрос, когда можно продать унаследованную квартиру, нельзя. Нарушенные права наследник может оспорить в течение 3 лет с момента, когда он узнал об этом, что может повлечь признание сделки недействительной. Обычно покупатели начинают доверять продавцу больше, если прошло много лет после получения жилья в наследство.
Неожиданные обременения и задолженности
Покупателю следует проверить объект недвижимости в выписке из ЕГРН: имеются на него какие-либо обременения или нет, а также потребовать от продавца предоставления справки по форме 9 и об отсутствии платежей по ЖКУ.
Мошеннические схемы при сделках
Возможна продажа квартиры нескольким покупателям, наличие неучтенных наследников, реализация по поддельной доверенности и другие. Чтобы их избежать, следует обращаться в надежное и проверенное агентство недвижимости и к риелторам, внимательно изучать договор и обращаться к юридической консультации при возникновении необходимости.
Часто задаваемые вопросы
Рекомендации по безопасной продаже
Продать унаследованную квартиру без налога можно, если есть время выждать 3-5 лет. Покупателю следует убедиться, что право собственности зарегистрировано на продавца или доверенное лицо, найти завещание, зарегистрированное в нотариальной палате, убедиться, что на жилье нет других претендентов. При покупке квартиры, находящейся в ипотеке, убедиться, что залогодержатель согласен на продажу. Если наследников несколько, убедиться, что они отказались от преимущественной покупки.
В любых случаях следует проверять выписку из ЕГРН.
Заключение
Изучив приведенные сведения, можно узнать, как продать квартиру после вступления в наследство. Главное, помнить, что продажа возможна только после вступления в наследство и убеждения в том, что других наследников нет. Чистоту сделки обеспечат риелторы агентства недвижимости «ВыкупГранд».