Неузаконенная перепланировка при продаже недвижимости

Продажа недвижимости с неузаконенной перепланировкой чревата для владельца. В связи с этим необходимо согласовывать с органами местного самоуправления любые проводимые в квартире действия, касающиеся перепланировки. Это сделано для того, чтобы нельзя было покупать и продавать имущество, способное нанести ущерб собственнику и проживающим рядом с ним владельцами других объектов недвижимости.

Что такое неузаконенная и незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка квартиры – это такой вид деятельности, при котором работы выполняются не в соответствии с различными нормативно-правовыми актами, в частности, со СНиПами, СанПиНами или СП. На нее нельзя получить разрешение.

Неузаконенная перепланировка – вид деятельности, предполагающий выполнение работ без нарушения соответствующих нормативно-правовых актов, но не согласованная с компетентными органами.

Виды незаконных перепланировок

Продажа квартиры с перепланировкой возможна только в случае, если она узаконена или неузаконена. В последнем случае при его выявлении владелец будет подвергнут административному взысканию.

Перемещение кухонной зоны и санузлов в комнату

Невозможно перенести часть кухни, туалета или ванной в жилую комнату. Даже незначительное наложение этих зон общего пользования на спальню или иную комнату не разрешается. Это относится и к ярусному расположению квартиры. Кухонную зону нельзя объединять с комнатой и в том случае, если квартира газифицирована.

Таким образом, продажа при незаконной перепланировке путем перемещения кухни и санузлов в комнату невозможна.

Присоединение балкона к квартире

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования возможна, но при этом следует учитывать возможность наступления правовых последствий. Не допускается объединить основную часть квартиры с балконом и вывод на него отопления, если оно является центральным.

Что такое неузаконенная и незаконная перепланировка

Разделение квартиры на студии

В существующем законодательстве нет понятия «квартиры-студии», в связи с чем к ним применяются общие требования. Каждая из них должна иметь собственный коридор, санузел, кухню, что сделать невозможно. Также нельзя будет выделить единый объект недвижимости, а только долю в собственности.

Снос несущих конструкций

При возникновении вопроса, какие перепланировки в квартире незаконны, следует помнить о том, что нельзя сносить несущие стены или делать в них отверстия для проходов.

Нарушение противопожарных требований

Если при выполнении работ по перепланировке будут нарушены противопожарные требования, то вопрос, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, стоять не должен. Такой вид деятельности будет относиться к незаконному.

Нарушение санитарных норм

То же самое относится и к нарушению санитарных норм, прописанных в соответствующих СанПиН.

Изменения общедомового имущества

Многие жильцы любят пристраивать к своим квартирам тамбуры, не согласовав это действие с другими собственниками. Такая самовольная перепланировка общедомовой собственности не допускается.

Объединение квартир на разных этажах

Объединять квартиры на разных этажах нельзя, поскольку это приводит к ослаблению несущих конструкций, из-за чего по дому могут пойти трещины или может наблюдаться обрушение плит.

Чем грозит незаконная перепланировка

Ознакомившись с материалом, приведенным ранее, у читателя может возникнуть вопрос, чем грозит незаконная перепланировка квартиры. Поскольку незаконная деятельность приводит к тому, что может обрушиться часть дома или он целиком, то встанет вопрос, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Именно в случае неузаконенного вида деятельности покупатель квартиры может попросить сделать скидку.

Если же перепланировка незаконна, от сделки могут просто отказаться. Законодательством предусмотрен штраф за незаконную перепланировку квартиры как основной вид наказания. Покупатель или управляющая компания может жаловаться в жилищную инспекцию, которая и будет накладывать административное взыскание. При приобретении объекта недвижимости в ипотеку обязательно представляется план БТИ, из которого легко увидеть ликвидированные или возведенные стены.

Васильева Екатерина
Васильева Екатерина
Автор материала и юрист по недвижимости в ВыкупГранд
Задать вопрос
Если собственник после получения представления от жилищной инспекции не ликвидирует незаконную перепланировку, она может подать повторно иск в суд, а квартира может быть продана с торгов за небольшую цену, которая будет возвращена владельцу. Но при этом из нее будут вычтены издержки на работы по восстановлению квартиры к первоначальному виду.
Чем грозит незаконная перепланировка

Как узаконить незаконную перепланировку

Если возникает вопрос, что делать при незаконной перепланировке квартиры, то можно ответить, что необходимо приводить ее в первоначальное состояние. Продажа квартиры с незаконной перепланировкой невозможна. При выяснении вопроса, как узаконить незаконную перепланировку квартиры, следует иметь в виду, что это возможно только к неузаконенным действиям.

Что можно сделать и согласовать

Легко согласовать можно изменения, не влияющие на безопасность эксплуатации здания. К ним относятся:

объединение санузла с частью кухни или коридора;
разделение санузла;
выполнение проемов в ненесущих стенах;
устройство теплых полов при наличии железобетонных перекрытий и автономного отопления;
перенос ненесущих перегородок;
объединение комнаты с частью коридора;
строительство легких перегородок до потолка с целью создания отдельных комнат.

Сложнее согласовать более сложные работы, к которым относятся:

расширение лоджии или надстройка балкона;
создание террасы, веранды или отдельного входа на первом этаже;
устройство мансарды;
перенос инженерных коммуникаций;
объединение горизонтально расположенных квартир.

Что можно сделать и не согласовывать

Простые работы не требуют согласования:

  • смена обоев;
  • монтаж встроенной мебели, не образующей отдельных помещений;
  • установка облегченных раздвижных дверей;
  • монтаж гипсокартонных (или из другого облегченного материала) перегородок не до потолка;
  • перенос и замена радиаторов без прокладки новых проводящих сетей.

Можно менять напольное покрытие, но при этом нужно учитывать, что если оно было деревянным, нельзя применять тяжелую заливку и устраивать теплые полы. Также разрешается закрывать коммуникации гипсокартоном, менять окна, двери, ванну на душ.

Как согласовать перепланировку квартиры

Бюро технической инвентаризации не признает перепланировку

Регистрацией перепланировок занимается БТИ. Именно эта организация вносит актуальные сведения в техпаспорт объекта недвижимости. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования, например, с БТИ невозможна, ведь чтобы продать или приобрести объект недвижимости, нужно получить технический паспорт собственниками жилой недвижимости.

Что не является перепланировкой и переустройством

Перепланировка – это изменение границ или площади квартиры или образование новых помещений. Переустройство представляет собой внесение изменений в устройство инженерно-технических систем. Ни к тому, ни к другому не относятся:

  • замена розеток и выключателей;
  • монтаж дверей в существующие проемы;
  • замена окон, выполненных из одного материала, на окна из другого материала без расширения или сужения проемов;
  • перестановка мебели;
  • замена радиаторов;
  • покраска поверхностей;
  • клейка обоев;
  • замена ванны и унитаза;
  • укладка кафельной, керамической или другой плитки.

Продажа недвижимости с неузаконенной перепланировкой

Ответ на вопрос можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой однозначный – нет. При любой проверке собственника заставят заплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Как избежать штрафов и других проблем

Если задаться вопросом, можно ли продать квартиру без согласования перепланировки, следует помнить о штрафах и возможных других проблемах при отсутствии желания их платить вовремя. Чтобы их избежать необходимо составлять проект производимых изменений и вовремя его регистрировать.

Нюансы продажи недвижимости с несогласованной перепланировкой

Васильева Екатерина
Васильева Екатерина
Автор материала и юрист по недвижимости в ВыкупГранд
Задать вопрос
Чтобы покупатели не задумывались над тем, что купили квартиру с незаконной перепланировкой и что делать, нужно оставаться с ним до конца честным. Если продавец не хочет легализовать вносимые изменения, он должен быть готов к торгу с покупателем в сторону уменьшения цены. Покупка без учета изменений возможна, если приобретать объект недвижимости будут без привлечения заемных средств или же будет обнаружено финансовое учреждение, готовое выдать кредит под такое имущество.

Как узнать узаконена ли перепланировка

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой представляет собой риск как для продавца, так и для покупателя. Но если первый знает о проведенных изменениях, то приобретатель может это выяснить. Для этого нужно сравнить фактические данные с техническим паспортом (сейчас он представляется в виде экспликации в кадастровом плане).

Как узнать узаконена ли перепланировка

Покупатель может узнать о законности проведенной перепланировки в случае ее выявления у:

  • соседей;
  • управляющей компании;
  • жилищной инспекции.

В БТИ информацией со стороной договора купли-продажи квартиры не поделятся, поскольку она предоставляется только собственнику жилого помещения. Поэтому при возникновении вопроса, куда обращаться при незаконной перепланировки квартиры, следует изучить список, приведенный ранее.

Часто задаваемые вопросы

Влияет ли перепланировка на цену?
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой осуществляется по более низкой цене.
Можно ли покупать квартиру с перепланировкой и чем это грозит?
Что делать при незаконной перепланировке квартиры покупателю? Обратиться к продавцу, чтобы он представил техплан помещения и показал заключение жилищной инспекции на согласование перепланировки. Если таковых нет – снижать цену. Но и это рекомендуется делать только для неузаконенной перепланировки, в связи с чем необходимо выяснить, что является незаконной перепланировкой в квартире.
Какую перепланировку делать категорически нельзя?
Перепланировку, нарушающую целостность несущих конструкций, объединяющих кухни с комнатами при наличии газовой плиты, объединяющие балкон с квартирой с переносом на балкон отопления делать категорически нельзя.
Какую планировку можно сделать в квартирах свободной планировки?
Понятия «свободная планировка» в законодательстве нет. Поэтому в этом случае действуют те же правила, как и для квартир с «несвободной планировкой».
Что делать, если уже купил квартиру и обнаружил незаконную перепланировку?
Если произошла продажа квартиры с перепланировкой без согласования с компетентными органами, и она относится к незаконной, можно потребовать расторжения договора купли-продажи. Однако если не установлено нарушений соответствующих нормативных документов, это будет вряд ли возможно и потребуется вложение собственных средств для приведения квартиры в первоначальный вид.

Заключение

В статье определено, чем грозит собственнику незаконная перепланировка квартиры. Причем это может быть как старый, так и новый владелец недвижимости. Озаботиться тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, должен продавец, а покупатель должен потребовать у него и изучить имеющиеся разрешения, обратиться к соседям, в управляющую компанию и жилищную инспекцию, чтобы не попасться на крючок.