Можно ли продать квартиру с обременением
Обременение квартиры представляет собой ограничение прав владельца, связанное с его возможностью по свободному распоряжению принадлежащей ему недвижимостью. Иными словами, наличие обременения не позволяет собственнику в полной мере осуществлять все действия, которые он мог бы совершать без такого ограничения. Это может касаться продажи, дарения, сдачи в аренду или других операций с квартирой.
Виды обременений на жилье
Законодательство выделяет несколько видов обременений.
Ипотека
Приобретенное в ипотеку жилье обременено залогом в пользу банка, выдавшего кредит, до момента его полного погашения. Реализация такой недвижимости допускается исключительно при наличии разрешения от кредитора.
Аренда
Аренда жилья предоставляет арендаторам возможность оставаться в нем, даже если владелец сменился. Это ограничение прав собственности прекращается при аннулировании арендного соглашения или при завершении периода его действия.
Залог
Залог представляет собой форму обеспечения обязательств, где имущество, обычно жилплощадь, передается кредитору в качестве гарантии возврата ссуды. До момента полного погашения долга, имущество сохраняет статус залогового. Собственник, сохраняя право проживания, ограничен в распоряжении заложенным имуществом. Любые сделки, например продажа, требуют одобрения кредитора. Банк также может устанавливать ограничения на изменение планировки или сдачу недвижимости в аренду.
В случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, банк имеет право изъять имущество в свою пользу. После полного погашения кредита, залоговое обременение снимается, и собственник восстанавливает полные права на имущество.
Рента
В рентном соглашении право собственности на квартиру переходит к получателю ренты лишь при соблюдении оговоренных условий. Например, обеспечение пожизненного ухода. До этого момента операции с данной недвижимостью имеют определенные ограничения.
Доверительное управление
Управление имуществом на доверительных началах – это форма ограничения прав на недвижимость, когда владелец передает полномочия по распоряжению своей собственностью юридическому или физическому лицу с целью получения дохода.
Оформление доверительного управления, как обременения, фиксируется на основании договора. Собственник передает имущество управляющему не в полную собственность, а исключительно для реализации функций управления на конкретный срок в интересах самого учредителя.
Наем
Наем – это тоже вид обременения на объект жилплощади. Имеет ряд особенностей. После заключения договора найма в квартиру не могут вселиться другие жильцы. Если договор еще действует, а недвижимость решили продавать, жителям можно не бояться выселения. Это будет незаконно. Если договор найма заключили на период от 12 месяцев и более, то документ подлежит регистрации в Росреестре. При сроке менее 12 месяцев регистрация не обязательна.
Запрет
Когда на недвижимость наложен арест, то также начинает действовать обременение в виде запрета. Подразумевается запрет на регистрационные действия.
Арест
Взыскивается по решению суда или постановлению судебных приставов при наличии у владельца непогашенных обязательств. Недвижимость, находящаяся под арестом, не подлежит отчуждению посредством купли-продажи, дарения или мены.
Сервитут
Сервитут – это ограничение прав собственности, дающая возможность использовать земельный участок или другое имущество, принадлежащее другому лицу, в определенных рамках. Это юридическое понятие подразумевает, что одно лицо получает право ограниченного пользования чужой собственностью, не становясь ее владельцем. Сервитут бывает частным или публичным.
Сервитут накладывается на земельный участок в тех случаях, когда без использования соседней территории невозможно пройти, проехать, возвести линии связи и др. Сервитут нужен, когда отсутствует альтернативный способ реализации потребностей.
Материнский капитал
Маткапитал также выступает в качестве обременения. Реализация квартиры становится невозможной без предварительного согласования с органами опеки. Недвижимость регистрируется во владение на всех домочадцев, включая несовершеннолетних детей.
Какие обременения нельзя увидеть в выписке из ЕГРН
Существуют определенные ограничения на распоряжение недвижимостью, которые могут быть не отражены в выписке из ЕГРН.
Одним из таких является право пользования квартирой. К примеру, это касается ситуаций, когда в квартире прописан гражданин, ранее отказавшийся от участия в приватизации. В соответствии с законодательством, он сохраняет бессрочное право проживания в данной квартире. Еще одним примером служит завещательный отказ. Если квартира переходит по наследству, в завещании может быть указано обязательство наследника предоставить определенному лицу право пользования этой квартирой, то есть разрешить проживание в ней.
Где можно найти информацию
Для выявления скрытых обременений рекомендуется запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги. Там содержится полный перечень зарегистрированных в жилплощади лиц.
Как снять обременение с недвижимости
В зависимости от вида обременения требуются разные документы. Рассмотрим каждый случай по отдельности. Если пакет документов собран не полностью либо предоставлена недостоверная информация, в снятии обременения могут отказать.
С 2020 года уплата госпошлины за данную операцию отменена. Надежный способ подачи документов – это лично в МФЦ. Но также доступен вариант через портал Госуслуг.
Продажа жилья в разных жизненных ситуациях
Реализация жилищной собственности в зависимости от конкретных обстоятельств может отличаться. Иногда требуется оперативное завершение транзакции, возникает потребность в обмене на иную жилую площадь или нюансами, связанными с обременением.
Как продать квартиру, обремененную ипотекой
Для реализации продажи квартиры, находящейся под ипотечным обременением, необходимо заручиться одобрением банка. В случае попытки осуществить продажу заложенной недвижимости без согласия кредитной организации, банк имеет право оспорить законность данной сделки в судебном порядке. Есть несколько вариантов продажи:
- реализация ипотечной недвижимости вместе с долгом;
- погашение ипотечной ссуды в процессе совершения сделки;
- продажа с досрочным погашением долга.
Как получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры
Для получения разрешения на сделку заемщику нужно написать заявление в кредитную организацию. Обычно банк рассматривает запрос в течение 10 рабочих дней, одобряет либо отказывает. Если банк дает согласие, то в уведомлении прописывает минимальную стоимость жилплощади. На эту цену заемщик будет ориентироваться при поиске покупателя и оформлении продажи.
Как продать жилье под арестом или запретом
Продать недвижимость, находящуюся под арестом либо запретом невозможно. Росреестр не регистрирует подобные сделки. Для продажи такой квартиры сначала нужно снимать обременение и только потом выходить на сделку. Для этого:
- Рекомендуется разобраться, на каком основании наложен арест. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН. В ней указывается инициатор ареста. Запросить информацию об исполнительном производстве можно напрямую в ФССП либо через «Госуслуги».
- Выяснив основание, долг погасить.
- Подать заявление о снятии обременения.
- Провести продажу.
Продажа квартиры, обремененной арендой
Продажа квартиры с долгами по ЖКХ и капремонту
Законодательство не препятствует продаже жилья, обремененного неуплаченными коммунальными счетами. Но при переходе права собственности долг по коммунальным услугам не аннулируется.
Ответственность за его погашение разделяется между предыдущим и текущим владельцами.
Продать жилье, обремененное долговыми обязательствами ЖКХ, невозможно только в двух случаях: когда квартира в ипотеке и когда на данную недвижимость наложены ограничения в виде ареста.
Кому переходит долг при покупке квартиры
Задолженность по оплате жилищно-коммунальных сервисов (включая электроэнергию, водоснабжение, газ, отвод сточных вод и обслуживание жилья) не является препятствием для покупателя. Оплачивать долг обязан тот, кто фактически потреблял ресурсы, то есть предыдущий владелец. В то же время, обязательства по взносам на капитальный ремонт переходят к новому собственнику. Это обусловлено тем, что взносы на капитальный ремонт привязаны к самой недвижимости, а не к ее текущему владельцу.
Варианты погашения
Существует несколько вариантов решения вопроса:
- указание сроков закрытия долга в договоре купли – продажи;
- перевод задолженности на нового собственника;
- добровольное погашение задолженности продавцом до сделки;
- обсуждение других способов продажи с долгами, иных условий погашения.
Продажа жилья, обремененного рентой
Реализация жилой площади, находящейся под рентными обязательствами, допускается, но есть нюансы. Рента накладывает определенные обязательства на недвижимость, отданную в обмен на рентные платежи. При переходе права собственности на подобный объект от плательщика ренты, его обязанности, предусмотренные договором ренты, автоматически перекладываются на нового владельца.
Подобные операции регулируются ст. 586 ГК РФ. Также незаконно продавать жилье без получения согласия получателя ренты. Документ оформляется письменно и заверяется у нотариуса.
По закону можно прекратить действие договора ренты с помощью выкупа. Инициатором выступает получатель ренты.
Как продать квартиру, обремененную материнским капиталом
Для продажи жилья, приобретенного с привлечением средств маткапитала, необходимо соблюдение ряда обязательных требований:
- Выделение детям долей в отчуждаемой квартире. Закон не регламентирует конкретный размер этих долей. Вероятность положительного решения по сделке возрастает, когда ребенку выделяют части, эквивалентные объему вложенных средств маткапитала. Соглашение о размере долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей регистрации в Росреестре.
- Получение разрешения на сделку от органов опеки.
- Обеспечение детей жильем, которое по своим характеристикам превосходит предыдущее место проживания.
- Если недвижимость находится в ипотеке, требуется согласие банка на реализацию.
Продажа недвижимости с прописанными жильцами или несовершеннолетними детьми
Закон допускает продажу жилья, в котором зарегистрированы люди, будь то дети или взрослые. Тем не менее, для покупателя это может быть не самым привлекательным вариантом. Смена владельца автоматически не влечет за собой снятие с регистрации всех прописанных лиц.
Если несовершеннолетний имеет лишь регистрацию в квартире, но не владеет ею, то для совершения сделки не требуется ни привлечение органов опеки, ни присутствие самого ребенка. Нужно лишь выписать ребенка из одного жилища и зарегистрировать его по новому адресу.
Как проверить наложено ли обременение на квартиру перед сделкой
Для уточнения информации по обременению рекомендуется воспользоваться онлайн сервисами:
- заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра либо через Госуслуги, посмотреть раздел «Обременения»;
- на сайте ФССП задать запрос в поисковике данных об исполнительном производстве;
- запросить информацию в реестре банкротства.
На что стоит обратить внимание перед продажей жилья
Перед продажей жилья важно проверить все документы, в том числе, на предмет наличия обременений. Следует заранее выяснить возможности продажи с конкретным видом обременения.
В сложных случаях рекомендуется сотрудничать с риэлторами, агентствами недвижимости, юристами. Когда нюансы продажи будут выяснены, можно приступать к поиску покупателя.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Покупатель сталкивается с рисками:
- С финансовыми издержками. В случае ипотечного кредитования, покупателю необходимо будет взять на себя обязательства по погашению долга перед банком. Из-за этого увеличивается стоимость сделки. Неоплаченные счета за коммунальные услуги также станут ответственностью нового владельца.
- С затруднениями при оформлении. Процедура регистрации прав собственности осложняется и занимает больше времени из-за обременений. Банк, выступающий в роли продавца, может выдвигать дополнительные требования к покупателю.
- Существует риск потери права собственности. Наличие судебных споров, связанных с арестом недвижимости, может повлечь за собой юридические претензии к новому владельцу. Даже после завершения сделки купли-продажи, право собственности может быть оспорено в судебном порядке.
Заключение
Продажа недвижимости с обременением имеет ряд тонкостей и нюансов. Подобные сделки требуют особого подхода, внимательности и юридической грамотности. Каждый случай – индивидуален. Поэтому рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам.
Предлагаем получить бесплатную консультацию и оценку недвижимости у профессионалов компании «ВыкупГранд».
