Можно ли продать квартиру в ипотеке

Есть ряд сложностей, с которыми могут столкнуться собственники жилплощади, находящейся в ипотеке, при ее продаже. Но законом подобные сделки не запрещены. Благодаря большому спросу, сформировалась определенная практика таких сделок, позволяющая безболезненно, по закону реализовать недвижимость.

Разрешает ли закон продавать ипотечное жилье

Какие ограничения существуют при продаже ипотечной недвижимости

Васильева Екатерина

Автор материала и юрист по недвижимости в ВыкупГранд

Задать вопрос

Существует ряд ограничений при сделках с недвижимостью в ипотеке. Речь идет о необходимости получения согласия кредитной организации, возможных трудностях при поиске покупателя, т.к. мало кто соглашается приобретать жилплощадь с обременением. Банк выставляет к потенциальному покупателю требование о подтверждении платежеспособности, чтобы он смог погасить текущую задолженность. На практике продавцу приходится снижать стоимость квартиры на 15-20%, т.к. покупателей немного.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Сделки с недвижимостью в ипотеке сопряжены с такими рисками, как:

Причины продажи жилья в ипотеке

Заемщики прибегают к продаже ипотечного жилья по различным причинам. Среди распространенных:

Сложно ли продать квартиру с ипотекой

Реализация продажи ипотечной квартиры вполне осуществима, однако сопряжена с трудностями. Поскольку задолженность по ипотечному кредиту остается непогашенной, объект недвижимости выступает в качестве залога для банка, что исключает возможность его отчуждения без предварительного одобрения кредитора.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Погашение ипотеки досрочно

Досрочное закрытие ипотечного кредита при реализации квартиры – это обычная и несложная процедура, позволяющая продать объект недвижимости. В этом случае банк снимает статус залога с жилья, после чего оно может быть свободно продано новому владельцу.

Выплата ипотечного долга по ходу сделки

Если погашение ипотеки происходит в процессе сделки, банк выступает в роли получателя задатка.

Банк сам продает квартиру

Если задолженность по ипотеке высокая, были случаи просрочки платежей, то банк может принять решение о самостоятельной реализации недвижимости. Полученные средства направляются на закрытие долга. Объект выставляется на продажу на специализированных электронных площадках.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу недвижимости

Если банк отказывает в реализации залогового имущества, можно поискать покупателя, готового предоставить аванс в размере ипотечной задолженности. Полученные средства позволят погасить долг перед банком, после чего с недвижимости будет снято обременение. После оформления сделки купли-продажи продавец получит от покупателя оставшуюся часть стоимости объекта.

Особенности продажи ипотечного жилья, купленного по программам

В ипотечном кредитовании есть программы, которые пользуются наибольшим спросом среди заемщиков. Рассмотрим ситуации, когда нужно продать жилплощадь, купленную по определенной программе.

Можно ли продать часть квартиры в ипотеке

Продать долю в квартире можно. По ст. 346 ГК РФ, кредитор, обладающий правом залога, вправе отслеживать любые операции, касающиеся имущества, находящегося в залоге. В случае совершения продажи квартиры, обремененной залогом, без предварительного согласования с банком, последний может оспорить сделку, опираясь на положения статьи 301 ГК РФ.

Поэтому продать часть квартиры без согласия банка не получится. Есть и другие способы. Например, перевести обязательства по ипотеке за долю в квартире на покупателя. Но самый безопасный способ – погасить ипотеку и затем заниматься продажей.

Можно ли продать строящуюся квартиру в ипотеке

Продать жилплощадь в ипотеке в строящемся доме можно, но такая сделка считается сложной. Здесь также главное получить согласие от банка – кредитора. Если у покупателя достаточно средств, чтобы закрыть долг, ипотеку погашают, банк снимает обременение. Переуступка собственности уже оформляется в «чистом» виде.

Если покупатель не имеет возможности закрыть ипотечный кредит, то есть вариант переоформления кредита на себя. Покупателю перейдет только остаток задолженности. Объект так и останется в залоге, а новый собственник продолжит погашать ипотеку.

Как грамотно провести сделку по реализации ипотечной квартиры

В силу того, что каждый случай индивидуален, для успешной продажи в ипотеке рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированного юриста или опытного специалиста по недвижимости. Рассмотрим, какие документы должны быть на руках у продавца.

Налоги и вычеты

Если ипотечная квартира находилась в собственности менее пяти лет, возникает обязательство по уплате НДФЛ 13%. Налогооблагаемая база определяется как разница между ценой продажи и ценой приобретения недвижимости. Сумма кредитных средств, затраченных на покупку, не принимается во внимание. К примеру, если квартира была приобретена за 5 миллионов рублей, а продана за 6 миллионов, налог будет начислен с разницы в 1 миллион рублей.

Васильева Екатерина

Автор материала и юрист по недвижимости в ВыкупГранд

Задать вопрос

В случае, когда стоимость реализации имущества равна цене его приобретения или оказывается меньше, налоговые обязательства не возникают. Но намеренное уменьшение суммы нежелательно. Есть риски применения штрафных мер со стороны налоговых органов. Нужно учитывать, что оценочная стоимость объекта недвижимости не должна быть меньше его кадастровой стоимости. Ее можно уточнить в Росреестре перед заключением сделки и указанием цены в договоре.

Пошаговая инструкция для продажи квартиры в ипотеке

Как подготовится к продаже квартиры, по которой еще выплачивается ипотека? Рассмотрим подробный алгоритм действий.

Проверьте ипотечный договор

Следует изучить условия досрочного погашения, права и обязанности сторон, порядок расчетов, пункт с ответственностью за нарушения. Номер договора по ипотеке, его дата и основные сведения должны полностью совпадать с теми, что указаны в договоре купли – продажи.

Обратитесь в банк

Цель обращения к кредитору – получение разрешения на реализацию ипотечной недвижимости.

Выставьте квартиру на продажу

Как только разрешение получено, можно приступать к поискам покупателя.

Согласуйте условия продажи с покупателем

С потенциальным покупателем нужно обсудить варианты досрочного погашения им ипотеки, приобретения недвижимости с долгом либо запланировать погашение в ходе сделки.

Снимите обременение и заключите договор купли-продажи

В зависимости от договоренностей с покупателем перед сделкой нужно снять обременение. Сделать это можно самостоятельно либо это сделает кредитор после погашения. Когда обременения сняты, составляется договор купли-продажи.

Обратитесь в Росреестр

С договором обращаются в Росреестр для регистрации продажи, получают обновленную выписку из ЕГРН.

Получите все закрывающие документы от банка

После закрытия ипотечной ссуды банк обязан предоставить справки об отсутствии задолженности, выдать на руки оригинал закладной, если она предусмотрена.

Выводы и рекомендации

Процесс реализации ипотечной недвижимости отличается сложностью в сравнении с обычной куплей-продажей. Но практика с подобными операциями становится все более распространенной. Поэтому все меньше вызывает опасения у приобретателей. Главное строго следовать законодательным нормам, избегать неофициальных соглашений, поскольку устные договоренности легко оспоримы и ненадежны.